Offene Immobilienfonds werden als Alternative für Anleger angeboten, die bei Aktien ein zu großes Risiko fürchten. Entsprechend hoch sind die Erwartungen an Sicherheit und Inflationsschutz. Tatsächlich fallen die Renditen eher mager aus. Zuweilen gibt es sogar Probleme mit einer teilweise beschränkten Veräußerbarkeit der Anteile. Mit den steigenden Leitzinsen könnten sich weitere Probleme ankündigen.
Mit 2,6 Prozent in den letzten 12 Monaten lag die Rendite offener Immobilienfonds weit unter der Inflationsrate. Allerdings gaben im gleichen Zeitraum die Aktienfonds stark nach. Angesichts dieser Momentaufnahme könnte man den Eindruck gewinnen, dass Immobilienfonds ein stabiler Anker in der Krise seien. Doch wenn man sich das Konzept eines Offenen Immobilienfonds näher ansieht, zeigt sich ein anderes Bild.
Anleger sind angesichts der steigenden Inflation besorgt. In der Regel bieten Immobilien als Sachwerte einen guten Inflationsschutz. Fonds auf Geldwerten wie Renten- und Geldmarkfonds sind in Zeiten hoher Inflation eher unbeliebt. Entsprechend verzeichneten Geldmarktfonds Mittelabflüsse von 6,8 Milliarden Euro und Rentenfonds Abflüsse von 6,5 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2022. Im gleichen Zeitraum verzeichneten Offene Immobilienfonds Mittelzuflüsse von zusätzlichen 3,4 Milliarden Euro.
Offene Immobilienfonds bieten nur unter bestimmten Voraussetzungen Inflationsschutz
Die Research-Abteilung der Hessischen Landesbank (Helaba) führte eine Studie mit dem Titel „Immobilie keine Allzweckwaffe gegen Inflation“ durch und brachte damit den Glauben vieler Anleger ins Wanken. Mit der Kernbotschaft: „Die Eignung von Immobilien als Inflationsschutz ist nicht eindeutig nachweisbar und bestenfalls unter besonderen Bedingungen zu erwarten.“ sorgte Studienautor, Stefan Mitropoulos für Aufsehen.
Nach dem seit 1975 vorliegenden Immobilienindex von Bulwiengesa, den weitreichendsten Informationen zur deutschen Immobilienpreisentwicklung, liegt der Teilindex gewerblicher Immobilien im Verlauf des gesamten Zeitraums unter dem Verbraucherpreisindex, während der Teilindex Wohnimmobilien darüber lag.
Dennoch konnten Wohnimmobilienpreise nach dem Teilindex innerhalb der vergangenen 45 Jahre nicht durchgängig mit der allgemeinen Preisentwicklung Schritt halten. Sogar die Performance von Immobilienaktien zeigte keinen positiven Zusammenhang (Korrelation) mit dem Verbraucherpreisindex. „Immerhin zeigt die durchschnittliche Jahresperformance Offener Immobilienfonds, deren Vermögen überwiegend aus gewerblichen Immobilien im In- und Ausland besteht, in der Vergangenheit einen auffallenden Gleichlauf mit der Inflationsrate“, schlussfolgert Mitropoulos.
Die Ursache dafür sieht er bei einer häufig anzutreffenden Bindung der Mieten von Gewerbeimmobilien an den Verbraucherpreisindex (Indexmieten). Die Bewertung der Immobilien innerhalb Offener Immobilienfonds erfolgt nicht wie bei Aktien kontinuierlich an der Börse, sondern in regelmäßigen Abständen mittels unabhängiger Sachverständigengutachten.
Bei der Bewertung von gewerblich genutzten Immobilien kommt meist der Ertragswert zum Tragen, der von den Mieteinnahmen abhängt. Dabei werden die standortüblichen, nachhaltig erzielbaren Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten als Berechnungsbasis verwendet. Dabei kann ein Gutachter in seiner Ertragsbewertung Abweichungen der indexierten Miete von der Marktmiete über die Höhe des Liegenschaftszinses oder mittels Zu- und Abschlägen einbeziehen.
Insofern wäre also ein Inflationsschutz bei Gewerbeimmobilien mit Indexmieten sowohl von den Mieten wie auch von den Immobilienbewertungen abhängig. Jedoch sind indexierte Mieten in bestimmten Regionen wie beispielsweise in Großbritannien oder Asien unüblich. Ein Inflationsschutz ist also von den Standorten der Immobilieninvestitionen des Offenen Immobilienfonds abhängig.
Sinkende Ertragslage von Einzelhandelsimmobilien
Bei Einzelhandelsimmobilien in Deutschland werden die Mieten meistens nicht an den Verbraucherpreisindex, sondern an die Geschäftsumsätze gebunden. Und diese sind im Vergleich zum Onlinehandel nicht erst seit Beginn der Corona-Pandemie rückläufig. Viele Fonds senkten daher ihren Anteil an Einzelhandelsobjekten und kauften vermehrt Logistikimmobilien. Die sinkende Nachfrage und rückläufige Umsätze im Einzelhandel lässt die Preise vieler Einzelhandelsimmobilien stagnieren oder sinken.
Auf der anderen Seite stiegen in den vergangenen Jahren die Preise von Büroimmobilien aufgrund der hohen Nachfrage institutioneller Investoren an. Seit dem Anstieg der Leitzinsen sind nun auch Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke bei Immobilienkäufen eher zurückhaltend. Steigende Hypothekenzinsen verteuern Fremdkapital beim Immobilienerwerb, was zur Senkung der Rentabilität fremdfinanzierter Immobilien führt. Eine sinkende Nachfrage seitens der Investoren wird sich voraussichtlich negativ auf das Preisniveau bei Immobilien auswirken.
Die Wirtschaftskrise 2001 und auch die Finanzkrise 2008 belegten, dass Immobilien zeitverzögert von einer Rezession betroffen sind. In solchen Zeiten kommt es vor, dass Anleger aufgrund gesunkener Fondsausschüttungen ihre Fondsanteile zurückgeben möchten. Doch das ist bei Offenen Immobilienfonds nicht so einfach. Ist die Liquiditätsreserve aufgebraucht, müsste der Fonds Immobilien veräußern. In der Regel ist es jedoch schwierig, wenn Immobilien aus dem Fonds unter Zeitdruck zu fairen Preisen verkauft werden müssen.
Nach der Fondskrise 2004 und der Finanzkrise 2008 mussten zahlreiche Offene Immobilienfonds aufgrund zu geringer Liquidität abgewickelt werden. Die Liquiditätsquote Offener Immobilienfonds lag Ende 2021 laut einer Auswertung der Ratingagentur Scope vom Frühjahr 2022 bei durchschnittlich 15,7 Prozent. Folglich sank die Liquiditätsreserve seit dem Höchststand in 2013 von durchschnittlich 23,1 Prozent um 7,9 Prozentpunkte.
Offene Immobilienfonds mit ausreichender Liquidität?
„In Anbetracht der komfortablen Liquiditätsquoten der meisten Fonds sind Liquiditätsengpässe kurzfristig nicht zu erwarten“, stellen die Analystinnen Hosna Houbani und Sonja Knorr fest. Dabei ist Bandbreite der Liquiditätsquoten recht ausgedehnt. Sie reicht von 6,8 Prozent (UniInstitutional European Real Estate) bis 32,9 Prozent (Fokus Wohnen Deutschland). Aufgrund der bis Ende 2021 niedrigen Zinsen rentierte das liquide Kapital erheblich schlechter als die Immobilien. Mit dem Anstieg des Leitzinses dreht sich nun der Wind. Wahrscheinlich werden die Fonds ihre Liquiditätsreserven erhöhen, sollten die Mittelzuflüsse nicht ausbleiben.
Umfangreiche Mittelabflüsse wie zu Zeiten der Krisen 2004 und 2008 sind unwahrscheinlich, denn der Gesetzgeber beschränkte nach der Fondskrise die Veräußerbarkeit der Anteile Offener Immobilienfonds. So existiert für Offene Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von meist 24 Monaten. Außerdem müssen Anleger eine bestimmte Zeit, meist 12 Monate vor der Rückgabe ihrer Anteile unwiderruflich ankündigen, dass sie diese zurückgeben werden.
Zuletzt darf die Gesellschaft bestimmte Termine für die Rücknahme von Fondsanteilen festlegen. Zwar ermöglichen zahlreiche Fonds eine börsentägliche Rückgabe, doch laut den Vertragsbedingungen darf die Rückgabe der Anteile auf nur einen Termin im Jahr festgelegt werden. Diese Regelung verhindert einen schnellen und umfangreichen Mittelabfluss. Sollten also enttäuschte Anleger in großem Umfang aussteigen wollen, ist das nicht möglich. Berater stehen hierzu in der Pflicht, ihre Kunden aufgrund steigender Zinsen auf die Möglichkeit einer eingeschränkten Liquidität bei Offenen Immobilienfonds hinzuweisen.
Autor:
Matthias Krapp
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