Für viele Menschen machen Immobilien, das selbstgenutzte Wohnhaus, die Eigentumswohnung oder auch ein vermietetes Objekt den Großteil ihres Vermögens aus – und den möchten sie oft an die Kinder weitergeben.
In Gesprächen mit unseren Mandanten ist daher auch immer das Thema Immobile ein wichtiges Thema. Oftmals kamen dabei Fragen zur Übertragung an die nächste Generation auf. Wir erinnern uns gerne an Fälle zurück, bei denen zufriedene Mandanten diesen Schritt gegangen sind und dadurch ihren Kindern die Zahlung von Erbschaftssteuern in nicht unerheblicher Höhe ersparen konnten. Diese Steuerzahlungen könnten in Zukunft sogar noch höher ausfallen, denn mit dem neuen Jahr hat sich das Verfahren, mit dem die Immobilen bewertet werden, geändert.
Wer jetzt eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sich auf eine deutlich stärkere finanzielle Belastung durch die Erbschafts- oder Schenkungssteuer einstellen.
Durch das geänderte Bewertungsverfahren kann der Wert der Immobilie spürbar anwachsen. Die vererbten Vermögenswerte nehmen dadurch zu, sodass der jeweils geltende Freibetrag für Hinterbliebene eher ausgeschöpft ist.
Was genau ändert sich bei der Immobilienbewertung bei Schenkung und Vererbung?
Bei der Bewertung von Immobilien ist der Verkehrswert maßgeblich, den das Finanzamt ermittelt. Je nach Art der Immobilie und der verfügbaren Daten stehen dafür drei Bewertungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswert-verfahren und das Sachwertverfahren. Für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie auf Grundlage der beiden letztgenannten Verfahren hat der Gesetzgeber kleine, aber nicht unerhebliche Änderungen vorgenommen. Damit können Immobilien deutlich höher bewertet werden.
Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren stehen die Erträge, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und der Bodenwert im Vordergrund.
Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren sind Substanzwert und Bodenwert ausschlaggebend.
Ab 2023 wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts angepasst. Ein so genannter Regionalfaktor und ein Alterswertminderungsfaktor wurden mit aufgenommen werden. Die bisher angesetzten gesetzlichen Sachwertfaktoren wurden erhöht. Außerdem wurde die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Gebäudearten von 70 auf 80 Jahre erhöht.
Ein Beispiel für ein Einfamilienhaus zeigt, was das konkret bedeuten kann:
Quelle: https://twitter.com/techaktien1/status/1593538374991634433
Die Beispielrechnung zeigt, wie schnell mit der neuen Bewertungsmethode die Freigrenzen für Erbschaften und Schenkungen ausgeschöpft sind.
Übersicht / Tabelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerfreibeträge
| Ehepartner und eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder, Stief-, Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind | 400.000 Euro |
| Enkel, deren Eltern noch leben | 200.000 Euro |
| Urenkel; nur im Todesfall: Eltern und Großeltern | 100.000 Euro |
| Geschiedener Ehegatte, ehemalige gleichgeschlechtliche Lebenspartner, Geschwister, Neffe, Nichten, Schwieger-, Stiefeltern, Schwiegerkinder. Nur bei Schenkung: Eltern und Großeltern | 20.000 Euro |
| Sonstige | 20.000 Euro |
Es empfiehlt sich also, sich schon früh Gedanken zu machen, ob Sie selbst betroffen sind und in Ihrem konkreten Fall Handlungsbedarf bei der Gestaltung der eigenen Nachfolge besteht.
Ob, in welcher Form und mit welchen Auflagen die Überschreibung einer Immobilie an die nachfolgende Generation eine sinnvolle Option ist, ist eine folgenreiche Entscheidung, die auf jeden Fall immer gut überlegt sein sollte.
Weitergehende Informationen zu Gestaltungen zum Erhalt des Familienvermögens haben wir in unserer gleichnamigen Broschüre für Sie zusammengefasst.
Autor:
Karen Wilke
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Bildrechte: Bernd Liebl, Magdeburg
