Immobilienfonds haben schwierige Zeiten vor sich. Viele Anleger verkaufen ihre Anteile an offenen Immobilienfonds. Die börsennotierte US-amerikanische Investmentgesellschaft The Blackstone Group Inc. mit Hauptsitz in New York musste bereits die Reißleine ziehen. Wenn eine der weltgrößten Investoren im Bereich Alternative Investments, zu denen auch Immobiliengeschäfte zählen, reagieren muss, was ist dann für deutsche Fonds zu erwarten?
Eine Information kurz vor Jahresende rüttelte Anleger hierzulande und jenseits des Atlantiks auf: Blackstone stoppte Rückzahlungen aus ihrem Immobilienfonds Blackstone Real Estate Income Trust Anfang Dezember. Es geht nicht um Kleingeld, es ist von 69 Milliarden betroffenen Dollars die Rede.
Die Begründung dafür seien zu viele Anträge auf eine Rücknahme der Anteile an diesem Immobilienfonds. Man habe nur 43 Prozent der Verkaufsorders ausgeführt, so Blackstone weiter. Die Krise des amerikanischen Fonds-Giganten verunsichert auch Immobilienanleger in Deutschland. Werden Immobilienfonds nur in den USA geschlossen, oder kann das auch in Deutschland passieren?
Deutsche Immobilienfonds mit Vermögenszuwächsen
130,5 Milliarden Euro waren laut dem Fondsverband BVI per Ende September in offenen Immobilienfonds in Deutschland angelegt. In den vergangenen drei Jahren stieg das verwaltete Vermögen dieser Fonds um 23,5 Milliarden Euro. Weitere 153 Milliarden Euro von institutionellen Anlegern wie Versicherern oder Versorgungswerken kommen dazu, die in Immobilien-Spezialfonds investierten. Das Fondsvermögen dieser Institute wuchs in den vergangenen drei Jahren um 54,6 Milliarden Euro an.
Die aktuelle Situation mutet wie die große Krise der offenen Immobilienfonds vor bald 15 Jahren an. Damals führten Spekulationen, die auf Hypothekengeschäfte bei Immobilien basierten zu einer globalen Krise, als der amerikanische Immobilienmarkts zusammenbrach. Damals gerieten auch offene Immobilienfonds in Deutschland in eine schwere Krise.
Seinerzeit wollten die Anleger ihr Geld aus den Immobilienfonds schneller abziehen, als die Fondsgesellschaften durch den Verkauf ihrer Immobilien ausreichend Liquidität zu beschaffen in der Lage waren. So konnten sie den Verkaufswünschen ihrer Kunden nicht nachzukommen und schlossen die angeblich offenen Immobilienfonds.
Damit wurde offensichtlich, dass langfristige Kapitalanlagen wie Immobilien nicht börsentäglich handelbar gemacht werden können. Allerdings wollte die Branche die beliebten Assets nicht aufgeben und wirkte auf die Aufsicht ein, damit Immobilienfonds zukünftig weniger offen würden.
Weniger offene Immobilienfonds
Die Branche hatte Erfolg damit. Wer heute Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, muss seine Anteile mindestens zwei Jahre lang halten und den Verkauf der Anteile ein Jahr im Voraus ankündigen. Dadurch bekommen Immobilienfonds eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren, in denen man als Anleger nicht auf kritische Marktsituationen reagieren kann.
Viele Anleger haben den Verdacht, die schwierige Lage auf dem Immobilienmarkt könnte sich auch auf die Immobilienfonds auswirken. Erschwerend kommen die konsequenten Leitzinsanhebungen der US-Notenbank Fed und der Anstieg der Rendite auf den internationalen Anleihemärkten hinzu, die die Renditeberechnung für die Immobilienbranche durcheinanderbringt. Außerdem verteuern sich Neubauprojekte durch knappe Baumaterialien und rasant steigende Baukosten bis zur Unwirtschaftlichkeit.
Offene Immobilienfonds in internationalen „Gewässern“
Insgesamt zeigt sich ein düsteres Bild am Immobilienmarkt. So stehen in einem der führenden Märkte Deutschlands mehr als eine Million Quadratmeter Bürofläche leer. Seit Ausbruch der Corona-Pandemie sind die Leerstände in Frankfurt angewachsen. Manche Gewerbeflächen weichen nun neuen Wohnimmobilien. Viele Objekte bleiben leerstehend. Denn auch Neubauprojekte im Wohnbereich sind rückläufig.
Spannend angesichts dieser Entwicklungen erscheint das Verhalten deutscher privater Anleger. So stieg das Fondsvermögen allgemein zugänglicher offener Immobilien-Publikumsfonds im dritten Quartal laut BVI-Zahlen um 619,9 Millionen Euro weiter an. Immobilien-Spezialfonds verzeichneten sogar einen Zuwachs im dritten Quartal um 2,8 Milliarden Euro.
Die meisten offenen Immobilienfonds von DWS, Union Investment, Deka oder der Commerzbank-Tochtergesellschaft Commerz Real investieren in hohem Umfang international. Da ihr Fondsvermögen in der Regel im Bereich mehrerer Milliarden Euro liegt, müssen sie das auch.
Verlässliche Renditen durch Streuung über die ganze Welt
Neben Investitionen an den europäischen Märkten stehen bei diesen Fondsgesellschaften auch Investments in Nordamerika und Asien im Fokus. Damit werden die Portfolios weniger anfällig für Krisen einzelner Immobilienmärkte. Allerdings besteht ein gewisses Währungsrisiko, was aber für die Fondsmanager händelbar ist, solange sich die Devisenmärkte in einigermaßen geordneten Verhältnissen befinden.
Die Länderdiversifikation dürfte sich weiter positiv auswirken. So investierte beispielsweise der 17,4 Milliarden Euro schwere Haus Invest von Commerz Real in 154 Immobilien in 18 verschiedenen Städten. Dabei sind ca. 44,5 Prozent des Fondsvermögens in Deutschland investiert, 17,8 Prozent in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region und der Rest im europäischen Raum. Dieses breite Portfolio gewährt eine gewisse Sicherheit, solange die Immobilienkrise sich nicht wieder weltweit ausbreitet, wie es in den Jahren 2007 und 2008 geschah.
Bislang rentieren offene Immobilienfonds in Deutschland noch mit verlässlichen rund 2,6 Prozent p.a.. Solange Investoren nicht en Masse versuchen, ihre Anteile zurückzugeben, dürften sich offene Immobilienfonds auch in dem schwierigen Marktumfeld, mit geringeren Renditen relativ stabil entwickeln. Gerade Gewerbeimmobilien, also Büroflächen, Einzelhandelsflächen, Einkaufszentren, Logistikgebäude oder auch Hotels haben mit ihren Mietern in der Regel längerfristige Mietverträge. Die Mieten könnten also mit Zeitverzögerung dem sinkenden Preisniveau auf den Immobilienmärkten folgen.
ABATUS VermögensManagement hat und vermittelt keine offenen Fonds
Bei der Geldanlage geht es immer um Sicherheit, Rentabilität und Flexibilität. Durch die Meldung, dass der 69 Milliarden Dollar schwere Immobilienfonds von Blackstone Rückzahlungen an Kunden stoppt, wird einmal mehr sichtbar, dass alle drei Komponenten gleichwertig wichtig sind und auch Immobilien nicht gleichzeitig sicher, ertragreich und rentabel sind. 2007 hatten wir eine ähnliche Situation mit erheblich negativen Folgen. Sollten Sie bei Banken oder anderen Instituten offene Immobilienfonds halten, empfehlen wir Ihnen einen Austausch mit Ihrem persönlichen Berater der ABATUS über die künftige Strategie.
Autor:
Michael Renze
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